Вторник, 26.09.2017, 08:38
Приветствую Вас Гость | RSS

ГСК "Чкаловский"

Каталог статей

Главная » Статьи » Мои статьи

Полезная статья про ГСК

Полезная статья про гск

Бубон Константин Владимирович

"Вот мы строили-строили, и, наконец, построили".
Чебурашка

Как известно каждому школьнику, Чебурашка – великий и ужасный и он – наше всё... Именно этому герою принадлежат многие определения советской и постсоветской реальности, бессознательно-достоверные, если не сказать архетипические.

Нужно быть очень злым и неопытным человеком, чтобы не умилиться при виде слез радости на лице счастливого владельца, только что приобретшего старенький, но ещё крепкий гаражный бокс. Терзаемый смутными опасениями за благополучие новоиспечённого владельца недвижимости Ваш автор спешит поскорее предупредить всех ныне здравствующих и будущих собственников о возможных терниях на пути к безмятежному гаражному счастью.

Сначала дам краткое определение предмету наших дальнейших рассуждений (а я надеюсь, что читатель не откажется порассуждать вместе со мной). Итак, в этой статье Вы, к сожалению, не найдёте никакой информации о правовом регулировании вопросов, связанных с индивидуально устанавливаемыми гаражами (как "дикими", так и размещёнными по договору аренды с собственником земельного участка). Также я намерен оставить за границами своих рассуждений те гаражи, которые приобретаются вместе с домом/частью дома/квартирой в доме и составляют единое целое с этими объектами как конструктивно, так и юридически.

А планирую я "провентилировать", прежде всего, правовое положение владельца бокса в гаражно-строительном кооперативе. Почему? Во-первых, потому что проблемы, которые зачастую встают перед этой категорией собственников имеют столь характерные особенности, что выделяют их из числа других владельцев недвижимости. Ну, а во-вторых, просто таких "гаражников" большинство, и я, как истый демократ, всего лишь следую интересам трудового народа.

Кроме того, хотелось бы отметить, что в соответствии со статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Следовательно, в соответствии с трактовкой, которую предлагает ГК РФ, гаражно-строительный кооператив является типичным примером потребительского кооператива.
Однако совершенно иного мнения придерживаются авторы текста Закона Российской Федерации "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Так, в соответствии со ст. 2 указанного закона, его действие на гаражные кооперативы не распространяется. Таким образом, гаражные, а также некоторые другие кооперативы, выделены в особую группу.

О причинах такого обособления и его целесообразности можно долго спорить, но, на мой взгляд, таким образом законодатель оставил преизрядный пробел в правовом регулировании отношений между гаражным кооперативом и его членами.

В соответствии с письмом-разъяснением МНС РФ от 7 апреля 2003 г. N ММ-6-09/412 "О государственной регистрации специализированных потребительских кооперативов" отношения, связанные с созданием и деятельностью специализированных потребительских кооперативов, к которым относятся и гаражные, регулируются в соответствии со статьей 116 ГК РФ. Тогда почему же для одних потребительских кооперативов принят отдельный закон, а другие руководствуются общими правилами ГК РФ?

Давайте примем за рабочую гипотезу, что такое положение законодателем было создано не случайно, а потому что специализированные потребительские кооперативы имеют особенности взаимоотношений со своими пайщиками. Эти особенности связаны, прежде всего с тем, что пайщик, например, гаражного кооператива владеет дорогостоящим недвижимым имуществом (гаражом), которое, однако, технически неотделимо от имущества других пайщиков.

Поэтому в случае правового конфликта интересов между пайщиками гаражного кооператива или между пайщиком и кооперативом как юридическим лицом, возникает комплекс проблем, которые не характерны для большинства потребительских обществ. Следовательно, правовое положение владельца гаражного бокса в ГСК с одной стороны немного отличается от правового положения других собственников недвижимого имущества, а с другой стороны отношения пайщика со своим ГСК отличаются от отношений пайщиков других потребительских обществ со своими образованиями.

Итак, первым, на что хотелось бы обратить внимание, является историческое происхождение современных гаражных кооперативов. В моём регионе (а это – Хабаровский край) почти все они являются "уроженцами" СССР, со всеми особенностями, присущими советской системе хозяйствования. Впрочем, я не думаю, чтобы черты этой системы как-либо менялись в зависимости от региона.

Наиболее характерной особенностью, пришедшей из советского прошлого, и оставшейся почти исключительно в гаражных кооперативах, является нерешённый вопрос о собственности на каждый конкретный гаражный бокс. Это так часто приводит к юридическим конфликтам, что люди, предпочитающие один за другим последовательно наступать на одну и ту же швабру, своим упорством вызывают даже некоторое уважение.

Долгие годы главным правоустанавливающим документом члена ГСК была его членская книжка. Она выдавалась председателем ГСК и заверялась печатью ГСК. В случае если с гаражным боксом совершалась сделка, обе стороны писали заявление руководству ГСК. На основании этих заявлений новому владельцу гаража выдавалась новая членская книжка.

Очевидно, что даже в советскую эпоху нельзя было назвать членскую книжку полноценным документом, однако, с наступлением нового времени ситуация только усугубилась. Причём дело вовсе не в законодательстве о собственности, которое развивалось вполне логично и последовательно. Дело в дремучей правовой неграмотности и каком-то упорном нежелании некоторых людей поступать "как надо".

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были установлены общие для всей Российской Федерации правила регистрации оборота соответствующих объектов, которые распространяются и на гаражи. В конечном итоге, основными правоустанавливающими документами на гараж теперь являются:

1. Соответствующим образом оформленный и зарегистрированный договор (купли-продажи, мены, дарения и т.п.), или завещание, в силу которого права на гараж переходит к "действующему" собственнику.

2. Технический паспорт на гараж.

3. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, которое выдаётся Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важность соблюдения процедуры государственной регистрации сделки проиллюстрирую следующим примером.
Пример №1: Гражданин А "продал" своему приятелю Б гаражный бокс в ГСК. Сделка была оформлена путём составления простого письменного договора, расписки о получении денег и заявлений от А (о выходе из состава членов кооператива) и Б (о вступлении в члены ГСК). Заявления были поданы в правление ГСК и Б получил там новую членскую книжку.
Менее чем через неделю, в суд обратилась супруга А, которая потребовала на основании ч.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ признать сделку недействительной, а гаражный бокс вернуть в собственность семьи А.

В данном случае правовая позиция истца выглядит безупречной, поскольку недвижимое имущество было продано без согласия одного из супругов, хотя и находилось в общей совместной собственности. Конечно же, такая сделка не может быть признана действительной, и сторонам придётся вернуть всё полученное по данной сделке.

Разумеется, если бы договор купли-продажи регистрировался как положено, то такая ситуация была бы исключена в принципе. Конечно же, покупатель тоже вправе требовать назад свои деньги. Но не будем такими наивными, ведь гараж – он предмет простой, он никуда не денется, а деньги – очень уж хитрый предмет, вот они есть, и вдруг их сразу нет.

Да, существуют правовые механизмы, которые призваны помочь незадачливому покупателю вернуть деньги. Они не являются темой этой работы, и я не советовал бы проверять их эффективность в своей собственной жизни. Хотя, если Вы – убеждённый экстремал, то почему бы и нет... А остальным очень-очень не советовал бы...

На что следует обратить внимание? Во-первых, во всех документах (прежде всего это касается технического паспорта) обязательно должны присутствовать описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (гаража), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Приведу пример.
Пример №2: В том же кооперативе, который фигурирует в предыдущем примере, один человек "купил" аналогичным способом у другого аналогичный капитальный гаражный бокс. Назовём покупателя, например, Н.
Так вот, через некоторое время у Н испортились отношения с председателем ГСК (назовём его Л), и тот сказал несчастному, что приобретённый Н гараж пристроен с краю к ряду капитальных гаражей незаконно, он выходит за пределы территории и стоит недопустимо близко к пролегающим под землёй коммуникациям. Хотя ранее Л сам участвовал в постройке этого гаража, но теперь, поскольку гараж принадлежит Н, он (Л) не прочь донести "куда следует", и бокс неизбежно снесут в судебном порядке.

Позиция Л имеет под собой весьма серьёзные основания, а угроза – небеспочвенна.
Разумеется, если бы до совершения сделки имелись технические документы, и прежде всего, технический паспорт, то такая ситуация была бы исключена. Покупатель видел бы все особенности "индивидуализированного" гаража, его правильное месторасположение, расстояние до коммуникаций. Он мог осознанно решать, стоит ли приобретать недвижимость с такими вот "тараканами".

Отдельно темой является маргинальная психология некоторых государственных правоприменителей. В частности, это относится, и к судьям. Я сожалею. Эта особенность нашего с Вами многострадального государства есть отдельная угроза для добросовестного инвестора, возжелавшего вложить честно заработанное в постройку недвижимого имущества.
Приведу пример, который станет центральным не только для дальнейших рассуждений, но и для всей статьи в целом.

Пример №3: Гражданин Ж вступил в члены ГСК в 1995 году, и оплатил стоимость постройки гаража в размере, который втрое превышал сумму, установленную договором и документами ГСК.
Ж пользовался гаражом до 2002 года, когда у него сложились неприязненные отношения с председателем ГСК З. З поставил на общем собрании вопрос об исключении Ж из ГСК и заявил, что его гараж поступает в собственность кооператива и будет перераспределён по усмотрению правления ГСК.
В связи с этим Ж был вынужден обратиться в суд с иском о признании своего права собственности. Решением от 22.12.2003 года в исковых требованиях Ж было отказано на основании того, что гаражи ГСК не были сданы в эксплуатацию, отсутствует технический паспорт. Суд в решении сослался на ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации права.
Кассационным определением от 2 марта 2004 года решение суда первой инстанции было отменено. Краевой суд пришёл к выводу, что в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член кооператива, полностью выплативший паевой взнос, имеет право собственности на гаражный бокс, обособленное от права собственности кооператива.
Согласно ч.1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением предметов, изъятых из гражданского оборота и ограниченных в гражданском обороте. Даже если рассматривать спорный гараж как объект незавершённого строительства, это не означает, что он не может находиться в собственности лица, поскольку объекты незавершённого строительства не изъяты из гражданского оборота в соответствии с гражданским законодательством РФ.
Решением от 10 сентября 2004 года право собственности Ж на принадлежащий ему гаражный бокс в кооперативе было признано судом. Исковые требования были удовлетворены.

Пример №3 – самое поучительное, что только может содержаться в этой статье. Во-первых, отсутствие документов о сдаче гаражей в эксплуатацию – не исключение, а, скорее, печальное правило. Сколько я ни сталкивался с гаражными кооперативами на территории города Хабаровска, все, или почти все они числятся как незавершённое строительство, хотя некоторые фактически эксплуатируются в течение десятилетий. Отсутствие инициативы по сдаче гаражей в эксплуатацию объясняется отчасти халатностью председателей отчасти равнодушием самих кооператоров, полагающих, что "и так пронесёт".

Как видно из приведённого примера, "проносит" далеко не всегда, не всех и, чаще всего, не в ту сторону. Следует чётко понимать, что на объекты, числящиеся как незавершённое строительство, обычно невозможно составить все положенные документы. Результаты хорошо видны в третьем примере. Складывается нездоровая ситуация, которая позволяет председателю и ограниченному числу членов правления кооператива перераспределять "незадокументированную" собственность, которая создавалась отнюдь не за их счёт.

Если быть до конца откровенным, то в примере №3 присутствует ещё одна пренеприятная подробность. Во время кампании по перерегистрации юридических лиц 2002 года члены правления исследуемого ГСК переоформили кооператив на новых учредителей. Странным образом их оказалось ровно пять человек, и все они были члены того самого правления. Для сравнения – гаражи строились на средства ста шестидесяти человек, которые фактически и должны быть настоящими учредителями.

Правовые последствия, полагаю, достаточно очевидны. По данным налоговой инспекции, имущество кооператива сформировано пятью участниками. Почему? Потому что остальные – молчат, и своим молчанием поощряют наиболее "активных" к всё более и более "творческим" действиям.

В этом свете понятной становится жгучая ненависть новоявленных учредителей к "слишком умному" истцу, "застолбившему" гараж за собой через суд. Их эмоции можно понять, ведь многим противна сама мысль о том, что на свете существует некоторое имущество, которое принципиально невозможно украсть, а права на это имущество называются собственностью.
Странной выглядит разве что позиция районного судьи, рассматривавшего дело по первой инстанции в первый раз. Неужели кому-то не понятно, что гараж принадлежит тому, за чей счёт он построен? Почему для того, чтобы доказать отечественному "народному" суду, что "верёвка есть вервие простое", неглупым, в сущности, людям понадобилось без малого три года? Я могу сделать несколько предположений на этот счёт, но все они будут одно грустнее другого.

Так или иначе, становится более или менее понятно, почему мировые деньги так любят тратиться и вкладываться по ту сторону реки Амур и упорно не желают перебираться на эту. А может, просто речка слишком широкая, а?

В завершение своего печального труда хотел бы сделать небольшие обобщающие выводы. Во-первых, как показала судебная практика, и должен знать каждый кооператор, капитальный гаражный бокс в кооперативе является частной собственностью пайщика, полностью выплатившего паевой взнос. Документироваться право собственности на такой гараж должно по тем же правилам и теми же бумагами, что и право собственности на квартиру.
Убавляет оптимизм соображение, что за это счастье, возможно, придётся вести нешуточную борьбу, и не только с "воришками от кооперации", но и с чиновниками "от правосудия", имеющими подчас весьма специфическую психологию.

Во-вторых, приобретая гаражный бокс, или если он у Вас уже есть, убедитесь, что постройки гаражного кооператива сданы в эксплуатацию и на них имеется техническая документация. Имеет смысл заказать в БТИ технический паспорт и на сам гаражный бокс. Сделав это, Вы, возможно, оградите себя от целого ряда очень неприятных неожиданностей. Мало что-то, подобно Чебурашке, построить. Это "что-то" ещё следует должным образом документально закрепить.

Портит настроение тот факт, что правление кооператива, возможно, не встретит Вашу инициативу шампанским и фанфарами. Более того, не исключена грубая брань и безобразные препирательства. Помните, что Вы, возможно, наступаете на самую любимую мозоль.
Ну, и наконец, следует запомнить, что человек, следующий предписаниям закона и не стесняющийся его отстаивать, мало чем рискует. Напротив, рискует обычно тот, кто пренебрегает простейшими правилами юридически предосторожности. Попасть в неприятную ситуацию могут, конечно же, оба, но со вторым это может случиться с большей степенью вероятности. У нас есть закон, и с ним мы победим, вот!

 

© Copyright: Бубон Константин Владимирович, 2006
Свидетельство о публикации №2601180085

Категория: Мои статьи | Добавил: admin (14.12.2010)
Просмотров: 18958 | Комментарии: 2 | Рейтинг: 4.6/8
Всего комментариев: 2
2  
Как внести изменения в устав гаражного кооператива, зарегистрированного Постановлением администрации в 2001 году

1  
Интересно но малосодержательно. Надо двигать дальше!

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Меню сайта
Форма входа

Категории раздела
Мои статьи [4]
Поиск
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Copyright MyCorp © 2017
Создать бесплатный сайт с uCoz